京城「土」创101,谁能C位出道?

北京土地市场的新年第一拍,就这么热热闹闹的结束了。

15家房企乘兴而来,只有2家最后胜出。5年不曾在北京土地市场单独拿地的融创,经过13轮竞价之后,以34亿元的价格拿下了古城1612-757地块;“新晋地王”中海,则以36.5亿元的价格拿下了另一宗不限价宅地,不出意外的成功补仓石景山。

随着这两宗不限价地块的出让,不少业内人士预测,北京土拍市场或许将告别“限竞房时代”,纯商品房即将回归。

从数据层面看确实如此。2017年横空出世的限竞房如今已经不再风光。2017年,北京成交的44宗非政策性商品住宅,全部都是限竞房;2018年,限竞房成交量保持在41宗,1宗不限价住宅地块;而在过去的2019年,限竞房地块成交量骤降一半,只有21宗,不限价的纯商品房却飙升到14块。

不论是中海拿下的花乡造甲村地王,还是容积率低到1.1的长辛店地块,是仅剩的2块孙河遗珠,还是另外两宗古城宅地,不限价的纯商品房正在逐步回归。

而迈入2020年,北京目前已挂牌的13宗待拍的住宅地块,除了昌平小口两宗限竞房、海淀两宗共有产权房之外,其余全部为纯商品房地块。

京城「土」创101,谁能C位出道?限竞房的去留暂且存疑。但不可否认的是,井喷的限竞房供应已经将北京商品住宅库存量推高到了1000万平方米,去化周期也超过了17个月。当2020年的北京楼市不再“一家独大”,限竞房、共有产权房和不限价的纯商品房打响“终极混战”之后,去化率或许也将发生改变。

一边是房子扎堆却无人问津的「过气网红区域」,另一边则是政策红利和品牌房企云集的「新晋流量大盘」;最早试水限竞房的那批开发商还在苦苦挣扎,如今祭出不限价商品房的最强王者又加入战场。

握在买房人手里的选票总共就那么多,到底谁才能C位出道?

空降王者——古城

被15家房企相中的古城板块,或许会是今年北京市场上最强有力的竞争者。

今天这两宗不限价地块的成功出让,已经正式预示着古城板块将进入7万+时代。

两宗土地起始楼面价就达到了4.13万 / ㎡,最终成交楼面价达到 4.8 - 5.2万 / ㎡,将来售价大概率就在 7.5 -8 万 / ㎡ 之间。

2019年6月,电建+华润在古城板块拍得的不限价地块,楼面价也达到4.4万 / ㎡,预计将来的售价同样保持在7万 / ㎡左右。消息称,这个项目将会打造成华润最高端的「九里系」,户型为80-140㎡,以127㎡四居为主,计划3月面世。再加上中海联手首钢51亿元拿下的古城南街东侧地块,如今区域内已经累计及拥有4宗不限价地块待售。

尽管古城板块目前在售的新房,只有去年入市的中海首钢·长安云锦一个。但放眼整个石景山区域,先是有连续两年霸占北京销冠的中海寰宇天下,后又出现了开盘当日就揽金50亿的禧悦学府,板块内的置业需求不容小觑。

住宅集中之外,古城板块也不乏其他优质配套资源。2019年12月12日,首钢一举摘下2宗商业地块,其中既有商业也有办公,还包括综合文化中心等多功能用地,两宗地块整体的建筑规模达到238850平米。

被压抑的置业需求,有望优化的区域配套,再加上以中海为首的品牌开发商带来的产品优势,“空降”的古城,或许会是下个王者。

京城顶流——亦庄

如果说古城是近两年才空降的区域王者,那么亦庄就是一直站在北京楼市上的区域顶流。

头顶国家级经济技术开发区的发展红利,手握京东、奥迪等名企资源,亦庄板块先后诞生了林肯公园、亦庄金茂府、亦庄金茂悦、和悦华锦等网红盘。

然而顶流之间也难逃魔鬼竞争。相差无几的限价、7090政策下的刚需户型总有相似,一个南海子公园就养活了周边一整圈的项目。截至目前,亦庄板块仅河西区就有4个限竞房供应,约4500余套房源,既有有和悦华锦和中铁国际公馆,也有遭遇尴尬的金隅学府和金麟府,

前景好、供应多、门槛低,亦庄板块在成为楼市顶流的同时,也不可避免的被其他开发商们视作是进京的「敲门砖」。

2019年,亦庄板块新出让的4宗限竞房地块中,除了招商局在河东区的限竞房外,其余3宗都被北京城的“新面孔”收入囊中。

煤炭大省出身的国资企业山西通建,跟招商局一样也在河东区拿了块地;在环京板块徘徊数年的港中旅,这次花了30.6亿圆了自己的进京梦;拿地半年的雅居乐已经先一步官宣了案名——京华雅郡,要建11栋坐北朝南的5-15层洋房。

进入2020年,亦庄板块还有至少4个项目在途,新面孔能给这片区域带来惊喜吗?

沧海遗珠——孙河

作为北京少有的先规划后建设的板块,孙河一直以来都被称作是北京楼市「沧海遗珠」。就在去年,孙河板块最后的两宗宅地先后被恒基、恒基+天恒联合体摘得。

最先出让的31地块作为去年难得不限价地块,但最后仅经过24轮的争夺就被“新面孔”恒基地产收入囊中。

6.95万元 / ㎡的楼面价,既没有打破葛洲坝丰台地王 7.5万元 / ㎡的地价记录,甚至也低于北京壹号院 7.3万元 / ㎡的地价,以及四道口限竞房地块 6.97万元 / ㎡的地价,仅仅坐在历史第四的位置。

但如此高的楼面价依旧引发了业内对其利润空间的担忧。同属于孙河板块的懋源璟玺就是一个实例。虽然土地出让时并未受限,但报批售价却被拦了一道。懋源璟玺合院产品的整套售价只拿下了8.6万元/㎡的均价,如果按照这个价格计算,留给恒基31地块的议价空间似乎就只有1.6万元 / ㎡。

不过,这些问题对于恒基来说,似乎并不在考虑范围之内。嘴上说着只是个“见面礼”的恒基,时隔四个月后就联手天恒轻松拿下了孙河最后一宗宅地。

孙河这块“沧海遗珠”,已经成为港企恒基进京路上的垫脚石。在被其他开发商提前收割了豪宅红利之后,恒基将会怎么出招呢?

富贵子弟——花乡

79.4亿的中海造甲村地王,让花乡板块狠狠出了次风头。

9家房企、56轮的激烈争夺才让中海脱颖而出。但由于其混杂商业、办公、公建等其他属性,到底应该如何定位也在业内掀起了一片讨论。是瞄准富人市场的顶豪产品,还是140㎡面积段的改善住宅,目前还未有定论。

但值得注意的是,花乡周边其实并不缺豪宅。比如懋源钓云台、葛洲坝北京中国府等单价10万+豪宅,接近三环的限竞房西城天铸均价 7.8万元 / ㎡,南四环外的中国中铁·诺德春风和院均价6.7万元 / ㎡左右。

豪宅云集之外,花乡也并非没有刚需改善的空间。在地王风光之下,2019年北京第一个成交的宅地同样出现在花乡板块。京投发展+京投+北京郭公庄投资管理公司以37.2亿元拿下了地铁九号线郭公庄车辆段项目。筹备一年之后,即将入市的京投发展·臻御府销售均价 6.7万元 / 平方米,容积率2.8,主打89㎡ - 130㎡的三居和四居户型。

不同于其他五环外竞争者,花乡板块最大的优势便是四环内的区位优势和成熟的周边配套。然而也正因如此,总价过高也成为花乡板块的相对劣势,在刚需赛道上棋差一招。

无论是纯商品房集中的古城,还是限竞房扎堆的亦庄,是等待最后2宗宅地面世的孙河,还是拥有地王光环的花乡,不可否认的是,告别限竞房“垄断时代”之后,北京楼市又将迎来一批新兴板块的崛起和成长。

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